Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.

Deux sortes de viager

Il faut distinguer deux types de vente en viager :

• le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès,
• le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper ou le louer dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.

La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne sait au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur.

Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.

Rente viagère, comment déterminer son montant

Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :

• la valeur foncière du bien,
• l’âge et l’espérance de vie du vendeur,
• le versement ou non d’un bouquet et son montant,
• le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.

Par ailleurs, un bien vendu en viager occupé connait nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subie par l’acquéreur, qui court jusqu’au décès du vendeur.

Le viager, quels avantages ?

1 – Les avantages du viager pour le vendeur

Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente. Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux.

Bien que soumise à l’impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.

Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :

• 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans,
• 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans,
• 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans,
• 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

Le bouquet (somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente) est quant à lui exonéré d’impôt.

2 – Les avantages du viager pour l’acheteur

Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, à la différence qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache.

La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière.

En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.

Le viager, répartition des charges

La répartition des frais d’entretien du logement et des taxes entre le vendeur et l’acheteur est en principe définie dans l’acte de vente.

Dans le cas d’un viager occupé, si aucune précision n’est faite, c’est au vendeur, lorsqu’il conserve l’usufruit, d’assumer l’entretien courant du logement, les factures d’énergie ou encore la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les grosses réparations sont prises en charge par l’acheteur.

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur s’affranchit de toutes les charges et l’acheteur assume l’ensemble des frais (taxes, entretien courant, réparations, etc.).

Il est indispensable de se faire accompagner d’un notaire afin de vendre ou d’acquérir un bien en viager. En effet, la signature de l’acte de vente du bien se fait nécessairement en présence d’un notaire.

Le notaire saura par ailleurs vous aiguiller pour déterminer le montant du bouquet et de la rente, sans pour autant exclure une négociation entre vendeur et acheteur à ce sujet.

                                                                     J-P.B